Tasa de capitalización, Tasa nominal, Tasa efectiva.

06/09/2019

2.1. Tasa de capitalización.

La tasa de capitalización es un indicador de inversión que mide la relación entre los ingresos operacionales netos de una inversión y su precio de compra. Este indicador es comúnmente usado en la evaluación de finca raíz, pero puede utilizarse para otros activos de igual forma.

La tasa de capitalización de una inversión puede ser ligeramente diferente de un inversionista a otro, y determinar su valor exacto requiere una profunda comprensión acerca de cómo pagarás por ciertos costos de operación como reparaciones o 

administración.

¿Qué es una buena tasa de capitalización?

En pocas palabras, puede definirse como la relación entre el Ingreso Neto Operativo y el valor de la propiedad.

Entonces, por ejemplo, si una propiedad se ha vendido recientemente por $1.000.000 de pesos y tuvo un ingreso neto operativo de $100.000, entonces la tasa de capitalización será de $100.000 / $ 1.000.000, o 10%.

La fórmula se puede desglosar de la siguiente manera:

Tasa de capitalización = Valor Operativo Neto / Utilidad.

Tomemos un ejemplo de cómo se usa comúnmente una tasa de capitalización. Supongamos que estamos investigando la venta reciente de un edificio de oficinas con un ingreso operativo neto de $1.000.000 y un precio de venta de $17.000.000. En la industria de bienes raíces comerciales, es común decir que esta propiedad se vendió a una tasa de capitalización de 5.8%.

Una forma de interpretar la tasa de capitalización de manera intuitiva es que representa el porcentaje de rendimiento que un inversionista recibiría por concepto de adquisición de un inmueble. En el ejemplo anterior, una inversión de $17.000.000 produciría un retorno de la inversión anual del 5.8%. Otra forma de interpretar la tasa de capitalización es considerándola como una inversa del múltiplo de precio/ganancias.

La respuesta corta a esto es: depende de cómo se esté utilizando la tasa de capitalización. Por ejemplo, si estás vendiendo una propiedad, entonces una tasa de capitalización más baja es buena porque significa que el valor de tu propiedad será más alto. Por otro lado, si estás comprando una propiedad, entonces una tasa de capitalización más alta es buena porque significa que tu inversión inicial será menor.

2.1.1. Tasa nominal.

Una tasa es un coeficiente que refleja la relación entre dos magnitudes y permite expresar distintos conceptos, tales como el interés (la utilidad, el valor o la ganancia de algo). La tasa de interés, en este sentido, es un índice que se expresa en forma de porcentaje y se usa para estimar el costo de un crédito o la rentabilidad de los ahorros.

Se conoce como tasa de interés nominal o tasa nominal al interés que capitaliza más de una vez al año. Se trata de un valor de referencia utilizado en las operaciones financieras que suele ser fijado por las autoridades para regular los préstamos y depósitos.

La tasa nominal es igual a la tasa de interés por período multiplicada por el número de períodos. La tasa efectiva, en cambio, es el interés real que una persona paga en un crédito o cobra en un depósito.

Pese a que se encuentra enmarcada en un cierto período de tiempo, la tasa nominal contempla varios pagos de intereses en dicho plazo. Con la tasa efectiva, se calcula el rendimiento en un único pago por período.

Por ejemplo: la tasa nominal suele expresarse en base anual. Los contratos, de todas formas, pueden especificar que el interés se calculará varias veces durante el año (ya sea de manera mensual, trimestral o semestral, entre otras). El año, por lo tanto, puede dividirse en doce meses, cuatro trimestres o dos semestres. Si la tasa de interés es del 2% por trimestre, es posible hablar de una tasa nominal anual del 8% (ya que el año tiene cuatro trimestres).

Un concepto íntimamente ligado a la tasa nominal es el de rentabilidad; se trata del margen de ganancia que puede devolver una inversión. Si se tiene en cuenta el tiempo que transcurre para obtener dichos beneficios, entonces se utiliza la expresión «ganancia en el tiempo». Veamos un ejemplo: si se adquiere una casa por $500.000 y luego de un año se la vende por $510.000, la utilidad que se habrá obtenido en 12 meses es de $10.000. Puesto en otras palabras, si en lugar de comprar el inmueble se invierten los $500.000 sabiendo que por cada $100 se recibirán $2, al cabo del mismo período podrían obtenerse los $10.000.

Este dinero es utilizado por quien lo recibe para producir más, de modo que pueda abonar la ganancia al inversionista ($2 cada $100) y, cuanto más tiempo se le brinde, más ganancias será capaz de generar. Volviendo a la tasa de interés nominal, se puede decir que es la rentabilidad que se obtiene de un producto financiero mes a mes o en un plazo de tiempo en particular, tomando en cuenta simplemente el capital de la inversión inicial y se considera un tipo de capitalización simple.

2.1.2. Tasa efectiva

La relación entre dos magnitudes se conoce como tasa y expresa la relación que existe entre una cantidad y la frecuencia de un determinado fenómeno. El interés, por otra parte, es el valor, la utilidad, el provecho o la ganancia de algo.

Estos dos conceptos nos permiten acercarnos a la noción de tasa de interés, que es el precio del dinero que se paga o se cobra para pedirlo o cederlo por un periodo determinado. La tasa de interés nominal es aquella que refleja la rentabilidad o el costo de un producto financiero de manera periódica.

La tasa efectiva, en cambio, señala la tasa a la que efectivamente está colocado el capital. Como la capitalización del interés se produce un cierta cantidad de veces al año, se obtiene un tasa efectiva mayor que la nominal. La tasa efectiva, por otra parte, incluye el pago de intereses, impuestos, comisiones y otros gastos vinculados a la operación financiera.

A la hora de poder calcular la tasa efectiva hay que tener en cuenta una serie de elementos fundamentales para ello. En concreto, hay que contar con datos tales como el número de desembolsos, el tiempo que ha pasado entre la fecha de inicio y la del desembolso, el número de pagos, el interés nominal, los cargos, las comisiones, el monto del desembolso y también el valor de la cuota. Con este último término nos referimos tanto a los intereses como a la amortización, a las comisiones y a otra serie de cargos que pudieran existir.

Si, por el contrario, lo que deseamos es llevar a cabo el cálculo de la tasa efectiva anualizada el proceso es mucho más sencillo. La fórmula para hacerlo sería la siguiente: ie = (1+ik) k – 1.

En dicha fórmula los elementos establecidos corresponden a los siguientes conceptos: ie es la tasa efectiva anualizada; ik es la tasa de interés efectiva que se refiere al tiempo de pago de la cuota en cuestión, y finalmente la k es el número de cuotas que existen al año.

Si tenemos una tasa de interés del 2% mensual, podría decirse que la tasa nominal es del 6% por trimestre (2% mensual por tres meses). Dicha tasa, por lo tanto, no tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo. La tasa efectiva, en cambio, considera también la capitalización del dinero.

La tasa nominal suele estar referenciada a un periodo de un año, aunque implica varios pagos de intereses en dicho plazo. La tasa efectiva, por su parte, sólo mide el rendimiento en el periodo en que se realiza el pago o cobro.